پایگاه خبری مکتوبنامه: گزارش آگهی/ در سال ۱۴۰۵ وضعیت املاک قولنامهای وارد مرحله مهمی شده است. اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باعث شده موضوع اعتبار قولنامههای عادی، نحوه ثبت ادعای مالکیت، امکان دریافت سند رسمی و مهلت اقدام برای صاحبان املاک قولنامهای بیش از گذشته اهمیت پیدا کند.
یکی از اشتباهات رایج این است که تصور شود با اجرای قانون جدید، تمام قولنامههای قدیمی یکباره باطل شدهاند. این برداشت دقیق نیست. قانون میان معاملات جدید و اسناد و ادعاهای غیررسمی که پیش از راهاندازی سامانه مربوط به وجود آمدهاند تفاوت قائل شده است.
بنابراین اگر فردی سالها قبل ملکی را با قولنامه خریداری کرده اما هنوز سند رسمی به نام او صادر نشده، نباید تصور کند که دیگر هیچ راهی برای رسمی کردن مالکیت خود ندارد. در مقابل، چنین شخصی نیز نباید بدون بررسی وضعیت ملک، نوع سند، تاریخ معامله و شرایط ثبتی آن، صرفاً به قولنامه قدیمی خود اکتفا کند.
در این مقاله، قانون جدید ملک قولنامهای ۱۴۰۵، وضعیت قولنامههای قدیمی، سامانه ثبت ادعا، شرایط دریافت سند مالکیت، مهلتهای قانونی و مهمترین مواد قانون را بررسی میکنیم.
قانون جدید ملک قولنامهای ۱۴۰۵ چیست؟
عنوانی که در فضای اینترنت با عبارتهایی مانند «قانون جدید ملک قولنامهای ۱۴۰۵» یا «قانون جدید قولنامه در سال ۱۴۰۵» جستوجو میشود، در واقع بیشتر به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مربوط است.
این قانون در تاریخ ۱۴۰۱/۰۹/۰۶ در مجلس تصویب شد و در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد. قانون از تیرماه ۱۴۰۳ وارد مرحله اجرا شد و سپس مقررات و آییننامههای مختلف آن برای اجرای بخشهای گوناگون قانون تصویب و ابلاغ شد.
اهمیت قانون جدید در این است که سیاست قانونگذار را از «امکان ثبت رسمی» به سمت الزام به ثبت رسمی معاملات مهم املاک تغییر داده است.
بر اساس ماده ۱ قانون، معاملات و اعمال حقوقی مهمی مانند انتقال مالکیت ملک، انتقال برخی حقوق مربوط به ملک، رهن، پیشفروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال، در چارچوب مقرر باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. ضمانت اجرای عدم ثبت نیز در شرایط مقرر میتواند بسیار سنگین باشد؛ از جمله اینکه دعوا و ادله مربوط به معامله ثبتنشده در مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نباشد.
آیا قولنامههای قدیمی در سال ۱۴۰۵ باطل شدهاند؟
خیر؛ نمیتوان گفت تمام قولنامههای قدیمی صرفاً به دلیل اجرای قانون جدید باطل شدهاند.
برای پاسخ دقیق باید چند موضوع بررسی شود:
- قولنامه در چه تاریخی تنظیم شده است؟
- ملک در زمان معامله چه نوع سندی داشته است؟
- آیا ملک دارای سند حدنگار است؟
- معامله قبل یا بعد از لازمالاجرا شدن قانون انجام شده است؟
- سامانه موضوع ماده ۱۰ برای آن ملک رسماً راهاندازی شده است یا خیر؟
- آیا ادعای ناشی از قولنامه در سامانه مربوط ثبت شده است؟
- آیا برای دریافت سند رسمی اقدام قانونی انجام شده است؟
این تفکیک بسیار مهم است؛ زیرا قولنامه قدیمی فاقد سند رسمی در قانون جدید در قالب سازوکار ماده ۱۰ مورد توجه قرار گرفته است.
ماده ۱۰ قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده سامانهای برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق املاک فاقد سند رسمی ایجاد کند؛ مشروط بر اینکه این حقوق پیش از راهاندازی سامانه ایجاد شده باشند.
بنابراین، قانونگذار برای اسناد غیررسمی قدیمی یک مسیر تعیین تکلیف پیشبینی کرده است و نمیتوان همه آنها را بدون بررسی وضعیت حقوقی، «باطل» تلقی کرد؛ در پروندههای پیچیده ملکی نیز مشاوره با بهترین وکیل مشهد میتواند به تشخیص مسیر قانونی مناسب کمک کند.
سامانه ثبت ادعا چیست و چه ارتباطی با قولنامههای قدیمی دارد؟
یکی از مهمترین تغییرات سال ۱۴۰۵، راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
این سامانه که با عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا «سامانه ثبت ادعا» شناخته میشود، برای افرادی اهمیت دارد که نسبت به ملک فاقد سند رسمی، ادعای مالکیت یا حقوقی مانند حق انتفاع و ارتفاق دارند.
طبق اعلام رسمی منتشرشده در فهرست مقررات مرتبط با قانون، راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۰۲/۲۹ اعلام شده و مرحله نخست آن از ۱۴۰۵/۰۳/۰۱ آغاز شده است.
این نکته را باید از یک موضوع دیگر جدا کرد:
سامانه ماده ۱۰ برای ثبت ادعاهای قدیمی و اسناد غیررسمی است؛ سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای ثبت معاملات و اعمال حقوقی جدید کاربرد دارد.
به همین دلیل، ثبت یک قولنامه قدیمی در سامانه ماده ۱۰ به معنای آن نیست که همان قولنامه به خودی خود تبدیل به سند رسمی مالکیت شده است.
مهلت ثبت قولنامه قدیمی در سامانه ماده ۱۰ چقدر است؟
یکی از مهمترین نکات قانون جدید، تعیین مهلت برای ثبت ادعا است.
مطابق ماده ۱۰، اشخاصی که نسبت به املاک مشمول این ماده دارای ادعای مالکیت یا حقوق مربوط هستند، باید در مهلت مقرر ادعای خود را در سامانه ثبت کنند.
بر اساس سازوکار قانونی، مهلت اولیه ثبت ادعا دو سال از تاریخ راهاندازی رسمی سامانه برای ملک یا مرحله مربوط به آن است. سپس از تاریخ ثبت ادعا، مهلت دیگری برای انجام اقدام قانونی لازم جهت تثبیت مالکیت و دریافت سند رسمی در نظر گرفته شده است. سازمان ثبت نیز در توضیحات خود بر دو مهلت جداگانه تأکید کرده است: دو سال برای ثبت ادعا و حداکثر دو سال پس از آن برای اقدام جهت تثبیت مالکیت.
در نتیجه، صاحب یک قولنامه قدیمی نباید تصور کند که صرفاً بارگذاری قولنامه در سامانه به معنی پایان کار است.
ثبت ادعا، آغاز فرآیند تعیین تکلیف است؛ نه صدور خودکار سند مالکیت.
تفاوت قولنامه قدیمی با معامله جدید بعد از قانون الزام
تفاوت قولنامه قدیمی با معامله جدید پس از قانون الزام، در زمان معامله و ضمانت اجرای ثبت رسمی است. قولنامههای قدیمی که پیش از راهاندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون ایجاد شدهاند، صرفاً به دلیل عادی بودن از بین نمیروند و در صورت شمول، باید از طریق سازوکار پیشبینیشده برای ثبت ادعا و تعیین تکلیف پیگیری شوند؛ اما معاملات جدید مشمول ماده ۱ باید مطابق الزامات ثبت رسمی انجام شوند و عدم ثبت میتواند در شرایط قانونی، قابلیت استماع دعاوی و ادله ناشی از معامله را محدود کند. همچنین ماده ۲، امکان تنظیم و ثبت رسمی قولنامه و مبایعهنامه در دفترخانه را پیشبینی کرده است؛ بنابراین پیش از هر اقدام درباره ملک قولنامهای، بررسی تاریخ معامله و وضعیت ثبتی ملک ضروری است و برای بررسی تخصصی میتوان از وکیل کلیک استفاده کرد.
مهمترین مواد قانونی درباره ملک قولنامهای در سال ۱۴۰۵
در جدول زیر مهمترین مقرراتی که برای درک وضعیت املاک قولنامهای کاربرد دارند، به صورت خلاصه و کاربردی آورده شدهاند:
| ماده قانونی | موضوع | مفاد و اثر مهم | کاربرد برای ملک قولنامهای |
|---|---|---|---|
| ماده ۱ قانون الزام | ثبت رسمی معاملات املاک | معاملات و اعمال حقوقی مهم مربوط به انتقال مالکیت و برخی حقوق ملکی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند | برای معاملات جدید اهمیت اساسی دارد |
| ماده ۲ قانون الزام | ثبت قراردادهای خصوصی | دفاتر اسناد رسمی مکلف به تنظیم و ثبت قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول مانند قولنامه و مبایعهنامه در صورت درخواست طرفین هستند | امکان رسمیسازی قراردادهای ملکی از طریق دفترخانه را تقویت میکند |
| ماده ۳ قانون الزام | نقش مشاور املاک | مشاوران املاک باید پیشنویس قرارداد را در سامانه مربوط درج و برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه منعکس کنند | مسیر معاملات جدید را از قولنامه دستی به فرآیند الکترونیکی و رسمی هدایت میکند |
| ماده ۱۰ قانون الزام | اسناد و ادعاهای غیررسمی | سازمان ثبت مکلف به ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای ثبت ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی شده است | مهمترین ماده برای صاحبان قولنامههای قدیمی |
| تبصرههای ماده ۱۰ | نحوه رسیدگی و تعیین تکلیف | برای انواع مختلف املاک و ادعاها، سازوکارهای متفاوتی پیشبینی شده است | ممکن است پرونده بر اساس قانون تعیین تکلیف یا مقررات دیگر بررسی شود |
| قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ | صدور سند برای برخی املاک فاقد سند | در شرایط مقرر امکان تعیین تکلیف وضعیت ثبتی و صدور سند وجود دارد | در برخی املاک قولنامهای همچنان اهمیت دارد |
| ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم | ارزش معاملاتی | در قانون الزام در موارد مقرر برای محاسبه برخی هزینهها و حقوق قانونی مورد توجه قرار گرفته است | هنگام رسمیسازی معامله و انتقال سند اهمیت دارد |
| قانون ثبت اسناد و املاک | نظام ثبت مالکیت | ثبت رسمی مالکیت و معاملات در چارچوب مقررات ثبتی انجام میشود | مبنای اصلی تشخیص وضعیت ثبتی ملک است |
ماده ۲ قانون الزام نیز اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا قانونگذار در آن صراحتاً قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، از جمله تعهد به بیع، قولنامه و مبایعهنامه را مورد اشاره قرار داده و برای تنظیم و ثبت آنها در دفتر اسناد رسمی سازوکار پیشبینی کرده است.
در پروندههای پیچیده بهتر است حتما از یک وکیل مناسب کمک بگیرید، انتخاب وکیل باید بر اساس تجربه واقعی در دعاوی ملکی، ثبتی و اسناد غیررسمی انجام شود. برای مثال، افرادی که در مشهد با پروندههایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات مالکیت یا اختلافات ناشی از معاملات ملکی مواجه هستند، میتوانند فهرست وکلای تخصصی این حوزه را در صفحه بهترین وکیل ملکی در مشهد بررسی کنند. این صفحه در سال ۱۴۰۵ بهروزرسانی شده و اطلاعات معرفی وکلای ملکی مشهد را ارائه میکند.