پایگاه خبری مکتوبنامه: بازار اجاره مسکن در آستانه پاییز ۱۴۰۵ با کاهش سرعت رشد اجارهبها نسبت به تورم عمومی مواجه شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد امسال به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه به ۳۱.۸ درصد رسیده، در حالی که تورم کل کالاها و خدمات حول ۷۰ درصد و تورم نقطهای آن نزدیک به ۹۰ درصد است.
تورم اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ با ۳۲.۳ درصد پایینترین سطح تورم سالانه از آذر ۱۴۰۱ تاکنون به شمار میرود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه آن ۲.۵ درصد ثبت شده است؛ این ارقام نشان میدهد که شاخص اجارهبها نسبت به سال گذشته با وجود افزایش، سرعت رشد کاهشی داشته است.
برخی عوامل از جمله محدودیت توان مالی مستاجران، تمدید قراردادهای اجاره مطابق مصوبه سران قوا و تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها در حفظ ثبات نسبی نرخها موثر بوده است. بررسیها نشان میدهد بیشتر موجران و مستاجران در محدوده رشد کمتر از ۵۰ درصد اجارهبها توافق میکنند، گرچه در تهران مواردی از افزایش تا ۱۰۰ درصد نیز دیده شده است.
آمار تورم اجاره و تورم عمومی در مرداد ۱۴۰۵
- تورم سالانه اجاره مسکن: ۳۲.۳ درصد
- تورم نقطهبهنقطه اجاره: ۳۱.۸ درصد
- تورم ماهانه اجاره: ۲.۵ درصد
- تورم سالانه کل کالاها و خدمات: حدود ۷۰ درصد
- تورم نقطهبهنقطه کل: نزدیک به ۹۰ درصد
بازار اجاره در مردادماه، پایینترین تورم نقطهبهنقطه و سالانه را میان گروههای اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوار ثبت کرد. البته این موضوع فشار هزینه مسکن بر مستاجران را کاملاً رفع نمیکند.
حمایت قانونی برای تمدید قراردادهای اجاره
یکی از مهمترین تحولات سال جاری تصویب مصوبه سران قوا درباره تمدید قراردادهای اجاره است. طبق این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی شوند، در صورت تقاضای مستاجر یک سال تمدید خواهد شد و افزایش اجارهبها و ودیعه آن حداکثر ۲۵ درصد مجاز است.
این بند در موارد خاصی مانند نیاز مالک به ملک یا تخریب و بازسازی استثنا شده است. همچنین وزارت راه و شهرسازی پیشتر اختیار تعیین سقفهای استانی را به شوراهای مسکن استانها واگذار کرده بود که به طور مثال برای تهران سقف ۲۷ درصد اعلام شده بود، اما مصوبه جدید سقف ۲۵ درصدی را در سراسر کشور به ویژه برای تمدید قراردادها وضع کرده است.
- تمدید یکساله قراردادهای مشمول
- حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجارهبها و ودیعه
- تنها در صورت درخواست مستأجر
- استثنا در موارد قانونی مانند نیاز مالک یا تخریب
کارشناسان درباره سقف اجارهبها
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، این مصوبه را اقدامی کوتاهمدت میداند که از مستاجران حمایت کرده و نظم نسبی به بازار میدهد، اما معتقد است تنها تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه مشکلات را حل نمیکند.
او میگوید بخش قابلتوجهی از مالکان در بازه ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش دادهاند، اما برای ثبات پایدار بازار افزایش تولید، به ویژه مسکن استیجاری ضرورت دارد. این نظر با سخنان ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران، هماهنگ است که کنترل دستوری اجارهبها را ناکافی دانسته و بر افزایش عرضه واحدهای اجارهای و شکلگیری اجارهداری حرفهای تأکید دارد.
پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن
دولت همراه با سیاستگذاری سقف افزایش اجاره، پرداخت وام ودیعه مسکن را نیز به عنوان حمایت مهم از مستاجران دنبال کرده است.
براساس آمار بانک مرکزی، از تیر ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهریور ۱۴۰۵ بیش از ۸۰ همت تومان تسهیلات ودیعه به ۴۲۵ هزار نفر پرداخت شده است. از این مقدار، بیش از ۶۲ همت طی یک سال منتهی به پایان بهار ۱۴۰۵ به ۳۵۷ هزار نفر و حدود ۱۸ همت بقیه به ۶۸ هزار متقاضی در ماههای بعد اختصاص یافته است.
- سقف تسهیلات ودیعه مسکن در ۱۴۰۵:
- تهران: ۳۶۵ میلیون تومان
- مراکز استانها: ۲۸۰ میلیون تومان
- سایر شهرها: ۱۸۵ میلیون تومان
- مناطق روستایی: ۷۵ میلیون تومان
سقف کلی منابع این تسهیلات نیز از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش یافته است، ولی افزایش سقف لزوماً به بهبود توان پرداخت مستاجران منجر نمیشود. کارشناسان معتقدند همزمانی اقساط وام با اجاره ماهانه در شرایطی که درآمدها متناسب با هزینهها رشد نداشته، فشار مالی خانوارها را کاهش نمیدهد.
مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، تأکید کرده هزینه مسکن تا ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد مستاجران را تشکیل میدهد و افزود محدودیت توان بازپرداخت باعث محدودیت کارایی وامها شده است.
بازار اجاره به مرحله تثبیت وارد میشود
با پایان فصل جابهجایی تابستانی، بازار اجاره وارد دوره تثبیت میشود که بسیاری از قراردادهای سالانه آن تعیین تکلیف شدهاند. در این شرایط، تأثیر واقعی سقف ۲۵ درصدی در قراردادهای تمدیدی مشخص خواهد شد، اما میزان عرضه، توان مالی مستاجران و رفتار مالکان همچنان عوامل اصلی بازار هستند.
کاهش تورم اجاره و افت تعداد قراردادها نشان میدهد برخی خانوارها برای تطبیق با هزینه مسکن ناچار به تغییر انتخابهای خود شدهاند. کارشناسان تأکید دارند مسئله بازار اجاره تنها مربوط به قیمت نیست بلکه کمبود عرضه مسکن استیجاری نیز وجود دارد.
مسکن استیجاری؛ عامل کلیدی در بازار اجاره
وضعیت بازار اجاره پاییز ۱۴۰۵ نشاندهنده کاهش سرعت تورم و تداوم اجارهبهای بالا است. مصوبه محدودسازی افزایش اجاره و افزایش حمایت مالی از مستاجران نیز ابزارهای کوتاهمدت بازار محسوب میشوند.
با این حال کارشناسان به توافق رسیدهاند که برای ثبات پایدار، افزایش عرضه واحدهای استیجاری و توسعه اجارهداری حرفهای ضروری است. پورحاجت بر تولید مسکن استیجاری تأکید کرده و رهبر نیز گسترش ساخت این واحدها و ایجاد مشوق برای سرمایهگذاران را از راهکارهای لازم عنوان کرده است.