پایگاه خبری مکتوبنامه: بررسی فایلهای ملکی قابل معاوضه نشان میدهد یکی از رایجترین انواع معاملات تهاتری، معاوضه واحدهای بزرگتر با آپارتمانهای کوچکتر است که در مناطق مختلف تهران دیده میشود. مالکان در این معاملات به دنبال آزاد کردن بخشی از ارزش دارایی خود بدون خروج کامل از بازار مسکن هستند.
بازار مسکن صرفاً از طریق قیمتهای پیشنهادی و حجم معاملات قابل تحلیل نیست؛ بلکه تغییر رفتار مالکان را میتوان در نوع معاملاتی که پیشنهاد میکنند نیز مشاهده کرد. بررسی فایلهای قابل تهاتر نشان میدهد گروهی از مالکان به جای فروش نقدی، تمایل به معاوضه ملک خود با دارایی دیگری دارند که ممکن است واحد کوچکتر، کلنگی، دلار، طلا یا خودرو باشد.
معاوضه واحدهای بزرگتر با آپارتمانهای کوچکتر
یکی از پرتکرارترین الگوهای تهاتر، جایگزینی آپارتمانهای بزرگتر با واحدهای ریزمتراژ است. به عنوان مثال، در باغفیض یک واحد ۹۵ متری دوخوابه با دو پارکینگ و قیمت ۳۰ میلیارد تومان برای فروش یا معاوضه با واحدی کوچکتر عرضه شده و مالک دلیل این تغییر را «نیاز مالی» اعلام کرده است. در این معامله، مالک قصد دارد به جای فروش کامل، بخشی از ارزش ملک را با کاهش متراژ آزاد کند.
نمونه مشابهی در پونک وجود دارد؛ واحدی ۱۲۰ متری سهخوابه به قیمت ۴۸ میلیارد تومان برای تهاتر با آپارتمان کوچکتر عرضه شده است. همچنین یک واحد ۹۵ متری دیگر در همین محدوده با قیمت ۳۰.۵ میلیارد تومان نیز قابلیت معاوضه با واحد کوچکتر دارد. این روند نشانه دیگری از رکود و کمبود مشتری در بازار آپارتمانهای بزرگ تهران است.
در سازمان برنامه، واحدی ۸۲ متری دوخوابه به قیمت حدود ۱۹.۸ میلیارد تومان ارائه شده که میتوان آن را با واحدی کوچکتر در محدوده فردوس غرب و شرق معاوضه کرد؛ فروشنده دلیل خود را «پول لازم بودن» عنوان کرده است.
در شمال شرق تهران نمونهای از یک واحد ۱۳۸ متری سهخوابه در محدوده هروی با قیمت ۴۲ میلیارد تومان دیده میشود که امکان تهاتر با یک واحد دوخوابه در همان منطقه را دارد. این مورد جالب است، زیرا علاوه بر کاهش متراژ، تعداد اتاقها نیز کاهش یافته و مالک مایل است ارزش بخشی از ملک خود را از طریق این معامله کم کند.
در نقطه مقابل، فایلهایی نیز وجود دارد که مالکان واحدهای کوچکتر به دنبال واحد بزرگتر هستند. مثلاً مالک آپارتمانی ۶۲ متری دوخوابه در جمهوری با قیمت حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیارد تومان فقط حاضر است آن را با واحدی ۸۰ متری و بزرگتر در مناطق ۹، ۱۰ و ۱۱ تهران معاوضه کند. بنابراین تهاتر فقط مسیر کوچکتر کردن متراژ نیست و در برخی موارد به منظور افزایش فضای سکونت صورت میگیرد.
معاوضه ملک با خودرو
در میان فایلهای تهاتر، تعدادی معاوضه ملک با خودرو نیز به چشم میخورد. مثلاً زمینی با کاربری مسکونی در منطقه آزاد انزلی به مساحت حدود ۱۹۳ مترمربع و قیمت ۳.۲ میلیارد تومان تنها با خودروی دنا اتومات آپشنال صفر کیلومتر قابل معاوضه اعلام شده است.
مثال دیگری مربوط به واحدی ۵۲ متری در مرزداران با قیمت حدود ۱۷.۳ میلیارد تومان است که مالک علاوه بر ویژگیهای ملک، امکان تهاتر با خودروهایی مانند بنز، بیامو، آئودی Q۵، سانتافه، تیگو، پرادو و سورنتو را مطرح کرده است. در این موارد خودرو نه فقط وسیله مصرفی، بلکه بخشی از ارزش معامله محسوب میشود.
برخلاف خودرو، پیشنهاد معاوضه مستقیم ملک با طلا یا ارز کمتر دیده شده است. این پرسش مطرح میشود که چرا خودرو به عنوان یک گزینه محبوب در معاملات تهاتری ملک ظاهر شده است؟ یکی از احتمالات، تفاوت در نقدشوندگی و سهولت معامله این داراییهاست. مالکی که نیاز به نقدینگی دارد ترجیح میدهد بخشی از ارزش ملک را به داراییای منتقل کند که سریعتر قابل خرید و فروش باشد. البته میزان نقدشوندگی خودرو به مدل، قیمت، شرایط بازار و وضعیت معامله وابسته است.
جمعبندی رفتار مالکان در معاملات تهاتری
مجموعه فایلها تصویری از رفتار مالکان بازار مسکن ارائه میکند؛ مالکی که به جای فروش نقدی ملک ۹۵ یا ۱۲۰ متری خود، تمایل دارد با واحد کوچکتر معاوضه کند یا مالک زمینی که مایل است آن را با خودروی صفر کیلومتر داد و ستد کند. هدف مشترک این معاملات تغییر شکل دارایی است تا بدون فروش کامل، بخشی از ارزش آزاد شود.
این نوع معاملات در شرایطی که فروش ملک کند شده یا نیاز به نقدینگی افزایش یافته، اهمیت بیشتری پیدا میکند. تهاتر به فروشنده امکان میدهد معامله را از مسیر متفاوتی دنبال کند، اما اختلاف قیمت، نحوه کارشناسی، تعیین ارزش واقعی دو دارایی و مسائل حقوقی، انجام این معاملات را پیچیدهتر از فروش معمولی میکند.