همه چیز درباره قانون جدید اجاره خانه / فرمول تبدیل رهن و اجاره ۱۴۰۳

با گران شدن قیمت خرید خانه در شهرهای مختلف کشور اکثر افراد به اجاره کردن خانه روی آورده‌اند که تنظیم یک قرارداد اجاره خانه خود دارای قوانین مخصوص است.

نحوه تعیین اجاره‌بها

مبلغ اجاره براساس توافق طرفین معامله یعنی مالک و مستأجر صورت می‌گیرد. این توافق براساس عواملی همچون متراژ ملک، امکانات ملک ازجمله داشتن پارکینگ و انباری و آسانسور و گاهی داشتن امکانات رفاهی لوکس همانند استخر و سونا و جکوزی و فضای بازی کودکان و… و سال ساخت ملک، دسترسی به امکانات و خدمات عمومی ازجمله مترو و بی‌آرتی، دسترسی به فضای سبز و مراکز خرید و شرایط بازار و بررسی بسیاری عوامل دیگر است. محاسبه مبلغ اجاره طبق عرف باتوجه‌به قیمت خریدوفروش همان ملک انجام می‌شود. رهن ملک باتوجه‌به‌مدت زمانی که از سال ساخت آن می‌گذرد بین یک‌پنجم تایک هشتم قیمت خریدوفروش ملک محاسبه شده.

به‌طور مثال اگر ملک نوساز باشد برای محاسبه قیمت رهن کامل آن، قیمت فروش ملک را بر ۴ تقسیم می‌کنند، متعاقباً هر چقدر از سال ساخت ملک بگذرد و عمر آن بیشتر شود این مبلغ بر عدد ۶ تقسیم می‌شود. برای تبدیل مبلغی از رهن به اجاره ماهانه، می‌توانید قسمتی از مبلغ رهن را که قرار است به اجاره تبدیل شود طبق عرف جامعه در ۳ درصد ضرب کنید و به مبلغ اجاره برسید. به‌طور مثال مبلغ ۱۰۰ میلیون رهن باتوجه‌به فرمول تبدیل اجاره به مبلغ ماهانه ۳ میلیون تومان اجاره تبدیل می‌شود.

قانون پرداخت اجاره‌خانه

اجاره‌بها در اکثر قراردادها به‌صورت ماهانه تنظیم می‌شود؛ یعنی مستأجر طبق توافقی که در اجاره‌نامه سالانه با مالک داشته در ازای استفاده از ملک بعد از هرماه مبلغ مشخصی را ماهانه به ایشان پرداخت می‌کند. در برخی موارد به صلاحدید مالک اجاره به‌صورت یکساله یا شش‌ماهه و یا سه‌ماهه پیش‌دریافت می‌شود. در تمامی موارد اشاره شده حتماً این تصمیم باید با توافق طرفین باشد. در برخی موارد براساس نیاز مالک، ملک را به‌صورت رهن کامل و بدون اجاره ماهانه اجاره می‌دهد.

کسر مبلغ اجاره از پول‌پیش

وقتی مبلغ قرض‌الحسنه یا همان ودیعه توسط مستأجر به مالک پرداخت شود، ضمانتی بر پرداخت اجاره‌بهای ملک و خسارت‌های احتمالی است که در طول مدت سکونت مستأجر، ممکن است به ملک وارد شود. به این شکل و مطابق با قوانین پرداخت اجاره‌بها مشاعات، مالک می‌تواند درخواست مبلغ ودیعه کند و این مبلغ را تا پایان قرارداد نزد خود نگه دارد. به این شکل اگر مشکلی در پرداخت اجاره‌بها پیش آمد، از مبلغ ودیعه کسر می‌شود.

چگونگی محاسبه حق کمیسیون برای رهن
برای محاسبه مبلغ کمیسیون املاک برای رهن ملک، ابتدا مبلغ کامل رهن به اجاره بها تبدیل می‌شود؛ به این شکل هر یک میلیون تومان از مبلغ رهن در ۳۰ هزارتومان ضرب می‌شود و سپس ۲۵ درصد از مبلغ به‌دست آمده به اضافه ۱۰ درصد مالیات، به‌عنوان حق کمیسیون دریافت می‌شود.

موارد مربوط به پرداخت اجاره در قرارداد اجاره
معمولاً در قرارداد اجاره یا اجاره‌نامه، شرایط و چگونگی پرداخت اجاره‌بها باید به‌صورت دقیق و کامل ذکر شود. این شرایط می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت اجاره، روش پرداخت اجاره به‌صورت نقدی، بانکی، چک و…، جریمه تأخیر در پرداخت اجاره، شرایط افزایش اجاره درصورت تغییر شرایط بازار، میزان و نحوه استرداد وجه پیش‌پرداخت، شرایط لغو قرارداد و پرداخت جریمه، نحوه پرداخت اجاره‌خانه اجاره‌بهای ماهانه را به‌حساب موجر واریزکردن به‌عنوان یک شیوه امن و قابل‌اعتماد برای پرداخت اجاره‌بها توصیه می‌شود. این کار به شما امکان می‌دهد تا درصورت بروز هرگونه اختلاف با موجر، اثبات پرداخت اجاره‌بها را داشته باشید و مستندات لازم برای دفاع از حقوق خود را در اختیار داشته باشید.

در برخی موارد مستأجران مبلغ اجاره‌بها را به‌صورت نقدی به موجر تحویل می‌دهند؛ در این صورت بهتر است برای اثبات این قضیه حتماً رسید دست‌نوشته‌ای همراه با امضای موجر از او گرفته شود. مبلغ اجاره‌بها از طریق حساب بانکی حتماً به شماره‌حساب شخص موجر واریز شود تا از مشکلات احتمالی برای اثبات ادعای پرداخت اجاره‌بها پیشگیری کنید و مدارک لازم برای دفاع از حقوق خود را ارائه دهید.

مهلت پرداخت اجاره

در قرارداد اجاره‌نامه موعد پرداخت اجاره‌ای که به توافق طرفین رسیده قید می‌شود و مستأجر ملزم به پرداخت اجاره در آن زمان است؛ درصورتی‌که مستأجر در موعد مقرر نتوانست اجاره را پرداخت کند طبق قانون تا ۱۰ روز مهلت دارد مبلغ را به موجر پرداخت کند؛ در غیراین صورت مالک می‌تواند بعد از ده روز درصورت پرداخت‌نشدن اجاره بها، به مراجع ذی‌صلاح مراجعه نماید و این مورد را گزارش کند تا درصورت ادامه‌دارشدن این موضوع اقدام به فسخ قرارداد و گرفتن حکم تخلیه از مراجع ذی‌صلاح کند. طبق قانون روابط موجر و مستأجر بند ۹ از ماده ۱۴ درصورت پرداخت نشدن اجاره بها در مهلت تعیین شده موجر می‌تواند اقدام قانونی کند و حکم فسخ قرارداد و تخلیه ملک را از دادگاه بگیرد و مبلغ اجاره‌بهای پرداخت نشده توسط مستأجر را از مبلغ ودیعه کم کند.

نحوه‌ محاسبه‌ رهن و اجاره چگونه است؟

یکی از مسائلی که درباره‌ قیمت اجاره آپارتمان در تهران مطرح است، بستن قرارداد اجاره در قالب رهن کامل یا رهن به همراه اجاره است. معمولادر قراردادهای اجاره آپارتمان حدود یک‌پنجم تا یک هشتم قیمت آپارتمان به‌عنوان رهن کامل درنظر گرفته می‌شود. اگر مستأجر بخواهد به‌صورت رهن کامل آپارتمانی را اجاره کند، دیگر اجاره ماهانه پرداخت نخواهد کرد. درصورتی که رهن کامل نباشد، از مبلغ رهن کامل کم شده و مبلغی به‌عنوان اجاره ماهانه پرداخت می‌شود. نحوه‌ محاسبه رهن و اجاره به این صورت است که به ازای هر یک میلیون تومان مبلغی حدود ۴۰ تا ۶۰ هزار تومان درنظر گرفته می‌شود.

آنگاه هرچه رهن بیشتر باشد، به ازای هر میلیون از آن، این مبلغ از اجاره کسر خواهد شد. به‌طور کلی باید گفت که قیمت اجاره و رهن بستگی به میزان نرخ سود بانکی دارد؛ زیرا معمولاً مالکان ترجیح می‌دهند مبلغ رهن دریافتی را در بانک به امانت سپرده و ماهانه سود آن را دریافت کنند.

رهن بهتر است یا اجاره؟

رهن و اجاره ملک دو روش شایع برای استفاده از یک ملک مسکونی هستند. رهن ملک به‌معنای اجاره موقتی یک ملک با پرداخت یک مبلغ از قبل به مالک ملک است. این مبلغ رهن نامیده می‌شود و به‌عنوان تضمینی برای مالک درصورتی که اجاره‌دهنده تعهدات قرارداد را نقض کند، استفاده می‌شود. رهن می‌تواند مبلغی مشخص یا درصدی از ارزش کل ملک باشد.

گاهی اوقات صاحبخانه به دلایلی پول لازم دارد، مثلا ممکن است بدهی داشته باشد. شاید در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز دارد یا هر دلیل دیگر. اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه‌اش را بفروشد. در این شرایط معمولا صاحبخانه‌ها به‌دنبال مشتری می‌گردند تا خانه‌شان را «رهن کامل» دهند. رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می‌شود که در آن مستأجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به‌عنوان رهن در اختیار موجر می‌گذارد و در عوض دیگر ماه به‌ماه اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند. این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد تمام و کمال به مستأجر برگردانده می‌شود. در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستأجر است چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه مبلغی به‌عنوان اجاره ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می‌شود.

در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سود پولتان را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.

رهن کامل مثل یک شمشیر دولبه است. هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پولتان را که مبلغ قابل‌توجهی هم هست به‌صورت نقدی به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سررسید قرارداد حسابش خالی باشد، دست شما به‌عنوان مستأجر برای چانه‌زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.

در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره‌ معمول است. از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه، همسایه‌ها و… راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر ازآن خانه بلند شوید، اما به‌خاطر اینکه صاحبخانه پول کامل رهن را نقدی ندارد شاید در پس گرفتن پولتان به مشکلاتی بخورید.

پس پیش از عقد قرارداد رهن کامل از هر نظر خانه‌ موردنظرتان را بررسی کنید چون معمولا فسخ آن دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد. اما اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره‌بهای ماهانه را داشته باشید بهتر است که سراغ رهن کامل بروید. هرچند که اگر فقط بخواهید گزینه‌های رهن کامل را مدنظر قرار دهید به‌خاطر مبلغ بالای بعضی از آنها انتخاب‌هایتان محدود می‌شود و شاید موردهای چندان خوبی نصیبتان نشود. البته این موضوع به وضع بازار مسکن هم بستگی دارد.

منبع: همشهری